شرح وظایف مدیر ساختمان

تعداد پسند ها : 18
تاکنون 4701 نفر این پست را مشاهده کرده اند

مدیریت ساختمان


شرح وظایف مدیر ساختمان

مدیریت مجازی ساختمان

شرح وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان ( درخواست خدمات، مدیریت و بازگشت سرمایه )

تیم نرم افزاری مدیرساختمان در جهت مدیریت آنلاین ساختمان در ایران با توجه به کمبود توجه مدیریتی در این زمینه به علت های فراوانی که مدیریت دقیق منابع را به تاخیر انداخته است در جهت آسان سازی این فرآیند مدیریتی و همچنین تسریع اجرای درخواست خدمات از سوی کاربران با نیت ایجاد رونق در بازار اصناف خدماتی در هر محله و حمایت از اصلاح الگوی مصرف آب با روش هایی اجرایی و تاثیر گذار با حمایت توده های مردم بوجود آمده است و در این مسیر به حمایت از صاحبان اصناف خدماتی و آسان سازی فرآیندهای خدماتی و دسترسی به متخصص و رواج خود اشتغالی می پردازد.

 در این لیست به صورت کامل  تمامی وظایف و قوانینی که به مدیر ساختمان ارجاع می شود و او را مسئول می داند قید شده ضمن اینکه این مطالب به صورت الگوریتم و با روش های آسان تر برای مدیریت دقیق منابع در تمامی ساختمان های کشور توسط تیم نرم افزاری مدیر ساختمان قابل عرضه خواهد بود که بخش درخواست خدمات بیرون شبکه این امکان را برای تمامی کاربرن در استان های خلاق کشور با تکمیل بانک اصناف و در پویش ها خدماتی به صورت مردم نهاد فراهم آورده است .

رویکرد تدوین شده مدیر ساختمان به مدیریت مجازی انرژی ساختمان و بهبود کنترل خواستاری و پویا سازی محیط اشاره دارد و در تحقق و بهبود هر روز این مسیر ، هدف اشتیاق کمک به صورت مجازی را برای همراهان صبور خود همواره فراهم می آورد .

قانون مدیر ساختمان و دستورات اجرایی تصویبیه 1343 و ضوابط مرتبط با مدیر ساختمان

 

طبق ماده 14 قانون مدیر ساختمان یا مدیران ساختمان در قبال حفظ و نگهداری ساختمان وظایفی دارن که به اجرا رسیدن تصمیمات مدیر ساختمان با کثرت رای انجام میشه و تعداد مدیران ساختمان بایستی عدد فرد باشه تا تصمیمات بی نتیجه یا مسکوت نمونن .

 

ماده 16 اعلام داره که در صورت بوجود اومدن هر مسئله ای برای مدیران ساختمان اونها باید از قبل جانشین برای خودشون انتخاب کرده باشن و در صورت خروج عمدی یا اجباری هر مدیری به جهات مختلف بایستی تجدید انتخاب در جلسه ای برای هیئت میره تشکیل بشه .

طبق ماده 17 تصویب تصمیمات ساختمان و اجرا شدن اونها ملزم اکثریت آرا توسط مدیران ساختمونه .

اعضای ساختمان که مجمع عمومی رو تشکیل میدن ، یک نفر رو به عنوان خزانه دار دفتر وقایع و اتفاقات ساختمان منصوب می کنن که به پیوست ، کارهاش پرداخت قبوض و تصویب ترازنامه های لازم اجرا و به کل حسابداری و ثبت های مهم ساختمونه .

مدیر یا مدیران ساختمان امانت دار بقیه همسایه ها هستن و نمی تونن فرد  دیگه ای به جای خودشون توی اختیارات عمومی ساختمون مذکور قدرت اختیار بدن .

قانون مدیر ساختمان و تملک آپارتمان اجازه میده که فرد یا افراد حقیقی یا حقوقی مثل نرم افزار مدیر ساختمان بتونن اداره ساختمان ها رو به عهده بگیرن .

 

شرح وظایف مدیر ساختمان یا مدیران ساختمان به شرح زیر هست :

 

1-      مدیریت و اداره ساختمان و به اجرا گذاشتن تصمیمات ساکنین ساختمان

مدیریت دقیق ساختمون و اداره اصولی اون عنوان کلی وظیفه های مدیر ساختمانه و در کل مدیر ساختمان وظیفه جلوگیری ساختمان از هر گونه آسیب و خرابی و انجام امور کلی فنی و بهداشتی ساختمان رو به عهده داره .

مدیر یا مدیران ساختمان تو تصمیم گیری ها تابع کثرت آرا ساکنین هستن و در صورتیکه تصمیمات ساکنین ساختمون خلاف قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی یا خلاف سایر قانون های کشوری باشه ، مدیر یا مدیران ساختمان وظیفه و تکلیفی در قبال تبعیت و اجرای اون ندارن .

 

2-      عدم انتقال مدیریت ساختمان به اشخاص غیر

ماده 19 آیین نامه مدیر ساختمان در مورد اینکه مدیر یا مدیران ساختمان امانت دار ساکنین ساختمون هستن و نمیتونن فرد دیگه ای رو بدون هماهنگی و رای جانشین خودشون کنن . پس طبق قانون هیچ مدیر ساختمانی نمیتونه بعد از انتخابش از سوی ساکنین ، ماموریتشو به غیر انتقال بده چون ساکنین با توجه به قابلیت هاش اونو به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کردن و ایشون نمیتونن به هیچ بهانه حفظ و اداره و حداقل های مدیریت ساختمونو بدون هماهنگی با مجمع عمومی به کس دیگه ای بسپارن .(جلسات مجازی ساختمان)

 

3-      بیمه حریق تمام ساختمان در مقابل آتش سوزی

هر چقدر خوش بینانه ، حوادث هیچ گاه خبر نمیکنن ، بنابراین بیمه آتش سوزی ساختمان متناسب با سهم هر کدوم از مالکین و بیمه تجهیزات به سبب تکمیل فرآیند بیمه ، اقدامی مفیده که ساختمون و اعضای اون و همچنین مدیر ساختمان رو برای جبران خسارت یاری می کنه و از مسئولیت های اونها تو زمان حادثه کم میکنه .

 

4-      شیوه های تعین سهم هزینه های مشترک ساختمون و ساکنین

ماده 4 قانون و 23 آیین نامه مدیر ساختمان اذعان داره در صورتیکه هزینه های مشترک برای پرداخت و سهم افراد به جز مشخص نشده ، هر یک از همسایه ها و استفاده کننده از انرژی ها باید متناسب با مساحت زیر بنا و مساحت قسمت اختصاصی برای پرداخت هزینه های کنتور مشترک  مثل آب ، گاز ، ایزوگام اقدام کنن و تو سایر مخارج که ارتباطی به زیر بنا نداره مثل سرایداری ، تعمیرات آسانسور و ... بطور مساوات بین همسایه ها  تقسیم بشه .

بنابراین با توجه به عناوین بالا ، محاسبات پرداخت سهم های همسایه ها ورعایت مساوات و عدالت توی تقسیم اون به عهده مدیر ساختمانه و در پرداخت به موقع فیش های ساختمان ، تمامی ساکنین متعهد هستند و وظیفه دارند که فیش های خودشون رو در زمان مقرر و با حداقل تلرانس زمانی پرداخت کنن .

 

5-      رسیدگی به اعتراضات و درخواست های همسایه ها

ماده 24 آیین نامه مدیر ساختمان عنوان میکنه که هر کدوم از همسایه ها می تونن نسبت به میزان سهم پرداخت یا هزینه های مرتبطشون به شخص مدیر ساختمان اعتراض کنند و متقابلا مدیر ساختمان وظیفه رسیدگی به اون اعتراض رو داره و در صورتیکه از نظر شورای جمعی اون اعتراض منطقی نباشه یا از نظر همسایه منطقی باشه و مدیر ساختمون به اون رسیدگی نکنه ، همسایه میتونه به مرجع قانونی صلاحیت دار برای شکایت از مدیر ساختمان اقدام به عمل بیاره .

 

6-      بررسی و احراز وکالت نامه معتبر همسایه ها

ماده 9 آیین نامه مدیر ساختمان به این موضوع اشاره داره که اگر کسی به عنوان نماینده همسایه ای تعین شده باشه باید قبل از تشکیل جلسه مدیر ساختمان ، وکالت نامه معتبر خودشو به مدیر یا مدیران ساختمان ارائه کنه و احراز و صحت اعتبار اون قبل ازبه  رسمیت رسیدن جلسه وظیفه ی مدیر ساختمانه .

 

7-      نگهداری صورتجلسه های مدیریت ساختمان

ماده 12 آیین نامه مدیر ساختمان اعلام میکنه که تمام مکتبات مندرج ساختمان باید توسط مدیر ساختمان بایگانی بشه .بنابراین با ضبط تمام این مندرجات و حفظ اونها در مواقع لزوم میشه به اونها استناد کرد و ضمن اینکه مدارک به امضای مالکین و ساکنین میرسه و اسنادی قابل تکیه برای مدیر ساختمان و مراجع ثبتی به حساب میاد و  این اسناد باید از مدیری به مدیر بعدی منتقل بشه و کلیه صورتجلسات می بایست تحویل مدیران بعدی ساختمان بشه .

 

8-      تصمیمات مدیر یا مدیران ساختمان و عموم باید به نحوی به ساکنین غایب جلسه اطلاع رسانی بشه

با دعوتنامه و مکتوب کردن ساعت و مکان مقرر جلسه های ساختمان ، افرادی نمیتونن به جلسه بیان یا تمایل به حضور در جلسه ندارن که حضور اکثریت رسمیت جلسه رو تضمین میکنه و طبق ماده 13 آیین نامه مدیر ساختمان همسایه های غایب الزام به رعایت تصمیمات دارن و طبق ماده 12 تصمیمات اخذ شده طی ده روز باید به اطلاع همسایه ها برسه و در صورت بوجود اومدن شرایط ابلاغیه ای به وزارت راه و شهرسازی برسه .

 

9-      ارسال اظهار نامه به همسایه یا مالک بدهکار

ماده 10 آیین نامه این موضوع رو بررسی میکنه که در صورت امتناع مالک یا همسایه ای از پرداخت سهم هزینه هاش ، مدیر ساختمان به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز اون میتونه از فرد مطالبه کنه و در غیر اینصورت مدیر ساختمان نمیتونه به وسیله نامه عمومی یا نصب آگهی مطالبه بدهی داشته باشه .

 

مدیر یا مدیران ساختمان میتونن بدهکاران رو با اضهارنامه رسمی به پرداخت بدهیشون راضی کنن که این اظهارنامه های مخصوصی که از دادگاه تهیه میشه بوسیله مدیر ساختمان و در سه نسخه تنظیم و امضا میشه و سپس در دفتر دادگاه  و توسط مامور ابلاغ رسیدگی میشه .

10-  به همسایه یا مالک بدهکار خدمات داده نمی شود

بعد از ارسال اظهار نامه و جریان قرار دادن همسایه بدهکار در صورتیکه طی مدت ده روز از تاریخ ابلاغ ، همسایه بدهی خودشو پرداخت نکنه ، مدیر یا مدیران ساختمان این اجازرو دارن که از دادن سرویس های معیشتی مثل آب گرم و شوفاژ و ... (نه اینکه زندگی مختل شود)به همسایه بدهکار امتناع کنن تا از این طریق همسایه برای پرداخت بدهیش اقدام موثری انجام بده .

11-  تقاضای صدور اجرای وصول مطالبات توسط سازمان های ثبت

در صورتیکه مدیر یا مدیران ساختمان برای وصول مطالبات به صورت قانونی و از طریق اظهار نامه اقدام کنن و خبری از جانب همسایه بدهکار برای روشن کردن تکلیف نباشه ، اون زمان به دستور مدیر ساختمان و تقاضای آپارتمان برای وصول طلب مزبور اجراییه قانونی صادر میشه

عملیات اجرای قانون صرفا توسط اسناد رسمی صورت میگیره و بعد از ابلاغ اجراییه توسط اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار از اموال اون با ارزیابی کارشناس و تعین قرار حراج یا مزایده صورت می پذیره .

 

12-  طرح دعوی و حل اون در مراجع قضایی برای صاف کردن بدهی های ساختمان

مدیر یا مدیران ساختمان برای دریافت پول از همسایه بدهکار علاوه بر ابلاغ اظهارنامه و صدور اجراییه اداره ثبت محل خودشون میتونن از طریق طرح و اقامه دعوی تو دادگاه برای طلب های ساختمان از واحدهای بدهکار اقدام کنن .

 

13-  دادن گواهی تسویه حساب های مشترک از وظایف مدیر ساختمان

ماده 12 آیین نامه مدیر ساختمان اشاره به  وظیفه دفاتر اسناد رسمی داره که موقع تنظیم هر سند انتقال ، اجاره ، رهن و ... گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک رو که به تایید مدیر ساختمان یا مالک یا جانشین رسمی رسیده باشه نیاز داره که فرد موقع انتقال سند به این برگه احتیاج پیدا می کنه و تایید اون از سری وظایف محول به مدیر ساختمانه.

 

14-  درخواست کارشناس از وزارت مسکن طبق ماده 13 قانون مدیر ساختمان

ماده 13 برای مورد عمر بنای مفید ساختمان و میزان فرسودگی و لزوم تجدید و مرمت بنای ساختمان مقرر شده .

توی ماده 13 پیش بینی ها و تشخیص عمر مفید و فرسودگی و بیم خطر و ضرر مالی و جانی ساختمان توسط سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشه که انتخاب کارشناس میتونه به عهده مالکان ساختمون باشه و در غیر اینصورت وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان اقدام به انتخاب کارشناس می کنه .

 

15-  بازسازی بعد از تصویب به عهده مدیر یا مدیران ساختمان

در صورت تصویب عموم مالکین و همسایه برای بازسازی ساختمان ، اجرای اون طبق تبصره 1 ماده 13 قانون مدیر ساختمان ، مدیر ساختمان رو از طرف مالکین مسئول اقدامات نیاز به اجرا می کنه .

 

16-  درخواست مدیر ساختمان برای همکاری واحدها تو موضوع بازسازی ساختمان

در صورتیکه مالکی موقع بازسازی از تخلیه واحدش امتناع کنه ، با درخواست مدیر ساختمان ، رئیس دادگاه یا مجمع قضایی طبق تبصره 2 ماده 13 با احراز تامین منزل مناسب برای همسایه توسط همکاری سایر ساکنین ، دستور تخلیه رو صادر می کنن ، بنابراین از دیگر وظایف مدیر ساختمان جهت تجدید بنا پیگیری تخلیه واحدیه که همسایه توان تخلیه و سکونت تو جای دیگه ای نداره .

 

 قوانین آپارتمان نشینی

 

مجموعه قوانین زندگی در آپارتمان با دقت نظر مدیر ساختمان

 

 

1-      بالاترین مرجع تصمیم گیری در خصوص ساختمان ساکنان آن هستند که در قانون به عنوان مجمع عمومی مشخص می شوند .

2-      تشکیل مجمع حداقل سالانه با ریاست مدیر ساختمان و دو نفر ناظر که در صورت  با امکان رای گیری و حضور حداقل سه نفر از مالکین

3-      تشکیل جلسات ضروری در هر زمان به در خواست حداقل سه نفر از مالکین و دعوت مکتوب، تلفنی یا ... سایر همسایه ها توسط مدیرساختمان

4-      ضرورت حضور نماینده بیش از نیمی از واحدها برای رسمیت یافتن جلسه و تجدید جلسه برای 15 روز بعد در صورت عدم حضور اکثریت ساکنین

5-      عدم ضرورت برای حضور مستاجرین با توصیه به حضور آنها برای رای گیری ، مشورت ، تطابق وقایع و همفکری

6-      احراز وکالت نامه معتبر برای مدیر ساختمان قبل از تشکیل جلسه ساختمان از جانب نماینده شرکا یا واحدهای چند مالکه برای فردی که نماینده آنهاست و معرفی شخصیت های حقوقی طبق قانون

7-      رعایت حدود و اختیارات مجمع عمومی از جمله انتخاب مدیر ساختمان و بررسی عملکردش و شیوه اداره امور ساختمان با تصویب گزارشات درآمد و هزینه ها و اتخاذ تصمیم برای اندوخته ها و تعمیر و نگهداری بنای ساختمان و دسترسی انعقاد قرار داد های لازم توسط مدیر ساختمان برای اداره امور در چارچوب قانون بخشی از وظایف مجمع عمومی را در جلسات ساختمان مورد بررسی قرار می دهد

8-      اعتبار تصمیمات با آراء دو سوم مالکین و ساکنین و تشکیل صورتجلسه و امضا مدیر ساختمان و دو ناظر معتبر خواهد بود و برای تما ساکنین لازم الاجرا است

9-      انتخاب مجدد مدیر ساختمان بلامانع است و او مسئول مدیریت و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است  و نمی تواند شخصی را برای بلند مدت به جای خود انتخاب کند ولیکن با هماهنگی مجمع عمومی این موضوع در زمان های کوتاه و تصویب مجمع میسر است

10-  در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مديرساختمان باید جلسه ای در مجمع برای این امر تشکیل شود

11-  بیمه کردن تمام ساختمان به عنوان بنای واحد در برابر حوادث ناگهانی مثل زلزله، آتش سوزی و ... متناسب با ظرفیت واحد و متراژ آنها و گرفتن سهم از همسایه ها (؟)

12-  استقرار سرایدار در صورت نیاز بر اساس حقوق و مقررات

13-  انعقاد قراردادهای تشویقی یا تنبیهی برای سرایدار با تکلف وی به دستورات مدیر ساختمان و رسیدگی مدیر ساختمان به بازخوردهای عملکردی سرایدار و اطلاع از رفتار وی در قبال ساکنین و ساختمان

14-  تکلف مدیر ساختمان به دریافت شارژ ماهیانه و هزینه های جاری ساختمان با ارائه رسید به مجمع

15-  تنظیم و نگهداری اسناد حسابداری ساختمان و تراز مالی به صورت اعلاناتی و اطلاع رسانی حداکثر تا پانزدهم ماه بعد

16-  وظیفه مدیر ساختمان برای حفظ و نگهداری تاسیسات سرمایشی و گرمایشی و برقی و آسانسور و فضای سبزساختمان را به عهده دارد و ترجیحا با استفاده از خدمات پیمانکاران حقیقی، در مواقع ضروری از ساختمان به حفاظت می پردازد

17-  مدیر ساختمان وظیفه پرداخت قبوض انرژی های مصرفی ساختمان را به عهده دارد، ضمن اینکه تامین اقلام مصرفی و شوینده ها از محل درآمد شارژ به عهده مدیر ساختمان است که تعامل همسایه ها در این فرآیند مدیریتی به نوبه ای از وظایف ساکنین است

18-  هر سال مبلغی با تصویب مجمع عمومی به عنوان شارژ تعین می شود که ساکنین و مالکین حتی در صورت عدم حضور یا تخلیه، مکلف به پرداخت شارژ تا پانزدهم ماه هستند و بعد از پرداخت بایستی رسید دریافت کنند

19-  هزینه های شارژ صرف برق عمومی، آب، گاز، تعمیر و نگهداری، لوازم مصرفی، سرایداری و سایر موارد به تشخیص مدیر ساختمان می شود

20-  هزینه گاز در ماه های گرم سال از محل شارژ پرداخت می شود و در سایر فصول بر اساس مفاهیم مدیریتی متناسب با شرایط ساختمان محاسبه می شود

21-  خسارت به اموال ساختمان از جانب همسایه یا اقوام وی با تصمیم مدیر ساختمان شخص را مکلف به جبران خسارت می کند

22-  در صورت توافق مالک با مستاجر برای پرداخت هزینه های مشترک، در صورت امتناع مالک از پرداخت، مستاجر حق پرداخت از مال الاجاره را دارد در صورتی که  پرداخت هزینه های مشترک با استفاده کننده باشد و از پرداخت استکناف کند، مدیر ساختمان امکان  مراجعه به مستاجر و مالک اصلی را خواهد داشت و مالک محق خواهد بود از ودیعه به پرداخت شارژ معوق بپردازد

23-  برگه تسویه حساب شارژ باید هنگام تخلیه از جانب مدیر ساختمان صادر شود اما برخی هزینه های عمرانی و سرمایه که گاهی از محل شارژ پرداخت می شود، تسویه حسابشان مابین مالک و مستاجر انجام می پذیرد و از وظایف مدیر ساختمان نیست

24-  در صورت وجود اتاق سرایداری در طبقه همکف یا منفی، طبق مقررات می توان با عقد قرارداد شخص صلاحیت دار را به عنوان مستاجر انتخاب کرد و به ازای اجاره بها به عنوان سرایدار خدماتی را به انجام برساند و صلاحیت عمومی اساس مقررات را داشته باشد

25-  شرایط عمومی، مرد متاهل با حداكثر يك فرزند يا درصورت تجرّد بالاي 50 سال و كمتر از 60 سال سن بدون سوء پيشينه كيفري و عدم اعتیاد به مخدر و دخانیات با سلامت جسم و روان و توانایی معرفی ضامن و ارائه چك بانكي جهت تضمين تخليه ملك را معتبر می داند

26-  وظایف سرایدار از جانب مدیر ساختمان تکلیف می شود که نظافت مشاعات عمومی و محوطه بیرونی و رسیدگی به فضای سبز، حفاظت از حریم ساختمان و حضور تمام وقت در ایام تعطیلات و مرخصی با هماهنگی و جایگزینی ده روزه در سال از وظایف عمومی سرایدار است که مدت قرارداد سه ماهه و تمدیدی با رضایت و موافقت ساکنین از عملکرد سرایدار در دوره سه ماهه تمدید می شود و هر سال مبلغی جهت تقدیر از سرایدار از محل شارژ به صورت دوره های ماهانه با رضایت مدیر ساختمان به سرایدار پرداخت می شود که واگذاری امور شخصی ساکنین به سرایدار در صورت عدم خدشه به وظایف اصلی با جبران زحمت از سوی ساکنین بلامانع است و در صورت عدم رضایت مدیر ساختمان و ساکنین، سرایدار متعهد به تخلیه ظرف مدت 15 روز است

27-  قرار دادن وسایل اضافی و نگهداری حیوانات و همچنین جاکفشی در محوطه راهرو و محل های مشترک ساختمان ممنوع است

28-  استفاده اداری و تجاری از ساختمان مسکونی ممنوع است

29-  پارکینگ ها و انباری با تابلو مشخص برای هر واحد و استفاده متناسب از کاربری به ساکنین در مجلس تفکیکی مشخص گردیده است

30-  وجود محل های مشاع مختص به ورزش یا استفاده های متفاوت، تابع مصوبات مدیر ساختمان خواهد بود

31-  اسباب کشی و حمل نخاله تعمیرات با آسانسور ممنوع است

32-  استفاده از محیط های مخصوص در ساختمان یا پارکینگ با رضایت مدیر ساختمان و ساکنین امکان پذیر است و در صورت تحمیل هزینه زیاد، ساکن استفاده کننده، معادل چهار ماه شارژ به صندوق واریز نماید

33-  در صورت آسیب به وسایل و محیط عمومی ساختمان، هزینه تعمیرات بر عهده آسیب زننده است

34-  تغیر فصل سیستم تاسیسات به عهده مدیر ساختمان است و با توافق ساکنین تایید می شود

اجرای مقررات برای ساختمان برای همه ساکنین الزامی است و مالکین نیز بایستی پیش از اجاره یا فروش، مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام کنند

 

آیین نامه الزام دستگاه های اجرایی به اخذ پوشش های بیمه ای لازم

شماره 105600/ت40484هـ ۱۳۹۰/۰۵/۲۳ 

آیین‌نامه الزام دستگاه‌های اجرایی به اخذ پوشش‌های بیمه‌ای لازم 

وزارت امور اقتصادی و دارایی ـ معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور 
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران 

هیئت وزیران در جلسه مورخ 9/5/1390 بنا به پیشنهاد شماره 41217 مورخ 4/12/1387 بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، «آیین‌نامه الزام دستگاه‌های اجرایی به اخذ پوشش‌های بیمه‌ای لازم» را به شرح زیر تصویب نمود: 

آیین‌نامه الزام دستگاه‌های اجرایی به اخذ پوشش‌های بیمه‌ای لازم 
ماده1ـ دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (222) قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران ـ مصوب 1389ـ موظفند با همکاری بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران تا پایان سال 1390 برنامه زمان‌بندی و اعتبارات لازم برای بیمه نمودن اموال منقول و غیرمنقول خود را تنظیم و به معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور ارایه نمایند، به گونه‌ای که تا پایان برنامه پنج ساله پنجم جمهوری اسلامی ایران اموال منقول و غیرمنقولی که از محل اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (طرح‌های عمرانی) و مصارف سرمایه‌ای مندرج در بودجه شرکت‌های دولتی تملک، خریداری و ایجاد شده یا می‌شود را در برابر خطرات آتش‌سوزی و حوادث طبیعی از قبیل سیل و زلزله نزد شرکت‌های بیمه تجاری (دارای مجوز فعالیت از بیمه مرکزی ایران) بیمه نمایند. 
ماده2ـ اخذ پوشش‌های بیمه‌ای برای طرح‌های عمرانی و پروژه‌های سرمایه‌گذاری در حال ساخت براساس ماده (168) قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران ـ مصوب 1389ـ الزامی است. 
ماده3ـ دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (1) این آیین‌نامه ترتیبی اتخاذ نمایند که پیمانکاران براساس شرایط عمومی پیمان موضوع ماده (23) قانون برنامه و بودجه ـ مصوب 1351ـ در قراردادها موظف شوند تمام ساختمان‌ها، تأسیسات ساخت و ابزار و وسایل کارگاه متعلق به خود و یا در اختیار را به هزینه خود بیمه نمایند. 
ماده4ـ دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (1) این آیین‌نامه و معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور موظفند اعتبارات مورد نیاز برای تأمین پوشش‌های بیمه‌ای موضوع این آیین‌نامه را در لوایح بودجه سنواتی پیش‌بینی و منظور نمایند. 
ماده5 ـ بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است: 
الف ـ پوشش‌های بیمه اتکایی لازم برای موضوعات بیمه کلان با رویکرد استفاده بهینه از ظرفیت نگهداری ریسک در داخل کشور را با رعایت ماده (114) قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران ـ مصوب 1389ـ تأمین نماید. 
ب ـ تمهیدات لازم برای بهره‌مندی دستگاه‌های اجرایی در سود پرتفوی بیمه‌ای را از طریق حق بیمه‌های قراردادهای آتی اعمال نماید. 
ماده6 ـ دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (1) این آیین‌نامه موظفند در اجرای این آیین‌نامه به گونه‌ای عمل نمایند که حداکثر صرفه‌‌جویی در استفاده از منابع عمومی و اعتبارات بودجه سنواتی حاصل شود. 

 

 

بیمه تضمین کیفیت ساختمانی یعنی چه

به گزارش تاسیسات نیوز، نتایج یک پژوهش نشان می‌دهد مالکان «ساختمان‌های قدیمی پرخطر» در صورت اجرای طرح جهانی رتبه‌بندی کیفی ساختمان و بهره‌گیری از بیمه حوادث، تشویق به تجهیز بنا برای افزایش تاب‌آوری سازه در برابر حریق و زلزله خواهند شد.

در «ساختمان‌های در حال ساخت» نیز با مشوق‌های «تخفیف در عوارض» و «امتیاز در تسهیلات ساخت» می‌توان ریسک‌های بروز حادثه را کنترل کرد.

نسخه دو منظوره کاهش ریسک در ساخت‌وسازهای پایتخت با تکیه بر چهار ابزار تشویقی و ایجابی، برای دو گروه از ساختمان‌ها تشریح شد.

این دستورالعمل که بر مبنای چهار راهکار اصلی و دو راهکار مکمل اقتصادی و بیمه‌ای برای ساخت‌‌وسازها تدوین شده است، الزامی شدن «بیمه تضمین کیفیت» در تمام سازه‌ها و ساختمان‌ها اعم از سازه‌های جدید و بناهای قدیمی را مهم‌ترین شرط مقابله با بحران‌های ناشی از بروز حوادث غیرمترقبه در پایتخت و سایر شهرها اعلام می‌کند.

«نسخه بهینه مقابله با مخاطرات ساختمانی ناشی از بروز حوادث غیرمترقبه همچون زلزله و آتش‌سوزی»، دو گروه عمده ساختمان‌ها را با دو فرمول متفاوت، برای اعمال «مدیریت ریسک» هدف قرار می‌دهد.

اولین گروه ساختمان‌های هدف برای اعمال مدیریت ریسک ساختمانی به واسطه الزامی کردن بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها، «سازه‌های جدید ساختمانی» را در بر می‌گیرد و گروه دوم «ساختمان‌هایی است که از عمر آنها چند سال یا چند دهه می‌گذرد».

الزام به پوشش بیمه حوادث برای ساختمان‌های کهنه‌ساز و پرخطر از طریق افزایش ضریب ایمنی این سازه‌ها به واسطه تجهیز آنها به پوشش ضد حریق، سیستم‌های خودکار آتش‌نشانی و... مهم‌ترین ابزار ایجابی برای کاهش ضریب خطرپذیری در این ساختمان‌ها محسوب می‌شود.

رتبه‌بندی داوطلبانه ساختمان‌ها به لحاظ ایمنی و مقاومت در برابر حوادث غیرمترقبه»، ابزار مشوق توصیه شده برای افزایش ضریب ایمنی ساختمان‌هایی است که چند سال یا چند دهه از عمر آنها می‌گذرد. طوری که با ایجاد ارزش افزوده برای ساختمان‌های برخوردار از رتبه ایمنی بالاتر، نسبت به ساختمان‌های ناایمن یا با ضریب ایمنی کمتر، انگیزه مالکان و بهره‌برداران برای تجهیز ساختمان‌های پرخطر به تجهیزات کاهش ریسک در زمان وقوع حوادث احتمالی افزایش یابد.

 

الزامی شدن بیمه حوادث در ساختمان‌های با عمر چند سال یا چند دهه یکی از مهم‌ترین ابزارهای «توزیع» و «انتقال» ریسک بروز خطر در این ساختمان‌ها به نفع مالکان‌‌و بهره‌برداران ساختمانی است. در این روش، با افزایش هزینه‌های بیمه برای ساختمان‌های کهنه‌ساز و در معرض مخاطرات پنهان و حوادث غیرمترقبه، مالکان و بهره‌برداران توجه بیشتری برای مقاوم‌سازی و افزایش ضریب ایمنی در ساختمان‌ها خواهند کرد؛ هر چند در صورت بروز حوادث، ریسک ناشی از آن تنها متوجه بهره‌برداران و مالکان نخواهد شد، بلکه میان آنها و شرکت‌های بیمه‌گذار توزیع می‌شود.

همین موضوع سبب می‌شود از یک طرف شرکت‌های بیمه برای به حداقل رساندن ریسک ناشی از پرداخت خسارت در زمان وقوع حوادث غیرمترقبه هزینه پوشش بیمه‌ای برای ساختمان‌های پرخطر را به نفع مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی این ساختمان‌ها افزایش دهند و از سوی دیگر، در صورت وقوع حوادث، هزینه‌های ناشی از خسارت بین سه ضلع مثلث بهره‌بردار، مالک و شرکت بیمه، توزیع شود. در واقع «انتقال و توزیع ریسک» در کنار «به حداقل رساندن احتمال بروز حوادث غیرمترقبه در ساختمان‌های پرخطر(نظیر ساختمان پلاسکو) با استفاده از ابزار بیمه حوادث ساختمان‌ها»، مهم‌ترین زوایای نسخه دو منظوره پیشنهاد شده در این پژوهش است.

این در حالی است که از سوی دیگر الزام به استفاده از ابزارهای بیمه‌ای برای «به حداکثر رساندن عمر مفید» و مهم‌تر از آن «افزایش تاب‌آوری ساختمان‌ها در برابر حوادث پنهان و غیرمترقبه»، در ‌ساختمان‌های جدید موجب می‌شود شرکت‌های بیمه، قبل از اعمال هر نوع پوشش بیمه‌ای برای این ساختمان‌ها، ضوابط سفت و سختی را به منظور به حداقل رساندن ریسک بروز خسارت در این سازه‌ها اعمال کنند.

این موضوع می‌تواند از طریق «افزایش هزینه بیمه برای ساخت‌وسازهای مستعد خطرپذیری و نامقاوم» تلاش سازندگان و مالکان را برای به حداکثر رساندن ضریب ایمنی در ساخت‌وسازهای جدید نسبت به شرایط فعلی، چند برابر کند.

با این حال، توصیه می‌شود برای افزایش حداکثری ضریب ایمنی و مقاومت در ساخت‌وسازهای جدید از دو گروه ابزار مشوق نیز استفاده شود؛ یکی از این ابزارها درنظر گرفتن سقف بیشتر تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود پایین‌تر و دوره بازپرداخت بیشتر برای سازندگانی است که حداکثر استانداردهای ایمنی را در ساخت‌وسازهای خود اعمال کرده‌اند. از سوی دیگر، شهرداری به‌عنوان متولی اصلی مدیریت بحران در شهر، می‌تواند با اعمال مشوق‌هایی همچون تخفیف در عوارض ساختمانی و... از ساخت‌وسازهای صورت گرفته با حداکثر ضریب ایمنی حمایت کند.

 

فرمول مالی کاهش حوادث ساختمانی

در این پژوهش با تاکید بر نیاز فوری به ایجاد یک نظام تحول بیمه‌ای در حوزه تضمین کیفیت ساختمان‌ها، «بیمه تضمین کیفیت ساختمان» را یک مکانیزم مالی موثر برای انتقال و توزیع ریسک ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه‌ عنوان می‌کند.

به عقیده وی هم اکنون لازم است با ایجاد یک تحول اساسی در صنعت بیمه، بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها برای تمام ساخت‌وسازهای جدید و ساختمان‌های قدیمی به خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران که مملو از برج‌ها و سازه‌های پرخطر است، الزامی شود؛ طوری که مجوز ساخت‌وساز، ‌سکونت، بهره‌‌برداری، فروش و اجاره یا هر اقدام دیگر، برای ساختمان‌های فاقد بیمه تضمین کیفیت صادر نشود.

در این پژوهش همچنین عنوان شده است که هم‌اکنون وضعیت ساختمان‌ها به خصوص ساختمان‌های شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای کشور به گونه‌ای است که هیچ کدام از افراد و گروه‌های درگیر با موضوعات مختلف ساختمانی اعم از‌دولت، شهرداری‌ها، بهره‌برداران، مالکان و... از وضعیت موجود رضایت ندارند.

هم‌اکنون نوعی بیماری مزمن، ساختار حاکم بر فرآیند ساخت‌و ساز را محاصره کرده است که این بیماری تنها با حاکمیت فکری و ارزش‌گذاری اقتصادی صحیح اقتصادی برای ساخت‌وسازهای ایمن در مقایسه با ساختمان‌های فاقد مقاومت و ایمنی کافی، قابل حل و فصل است. در این راستا، این پژوهش چهار راهکار اقتصادی و بیمه‌ای عمده در کنار دو راهکار مکمل برای مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی ساختمان‌ها در برابر حوادث غیرمترقبه همچون زلزله وآتش‌سوزی را مورد تاکید قرار می‌دهد.

این راهکارها که از آنها تحت عنوان «مهم‌ترین ابزارهای اقتصادی برای دستیابی به ایمنی و توسعه پایدار در ساخت‌وسازهای شهری» تعبیر شده است در وهله اول «استفاده از ابزارها و مشوق‌های اقتصادی و بانکی برای ساخت‌وساز ایمن» را از سوی مسوولان و سیاست‌گذاران حوزه‌های گوناگون ساخت‌وساز مورد توجه و تاکید قرار می‌دهد.

«تخفیف عوارض»، «ارائه تسهیلات بانکی و وام برای ساخت‌وسازهای فنی و ایمن» و همچنین «کاهش نرخ مالیات برای ساخت‌وسازهای باکیفیت»، سه نمونه عملیاتی برای اجرایی شدن این راهکار محسوب می‌شود. «رتبه‌بندی کیفیت‌ و ایمنی ساختمان‌ها به‌صورت داوطلبانه» به‌عنوان دومین راهکار می‌تواند مشوق مناسبی برای افزایش ارزش اقتصادی ساختمان‌های ایمن در مقایسه با ساختمان‌های فاقد ایمنی کافی باشد.

این اقدام هرچند با مکانیزم داوطلبانه صورت می‌گیرد اما از آنجا که به‌طور مستقیم با منافع اقتصادی سازندگان و مالکان در ارتباط قرار خواهد گرفت می‌تواند جایگزین مناسبی برای طرح نافرجام و بر زمین مانده شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باشد که به رغم الزام قانونی برای صدور آن، هنوز حالت اجرایی پیدا نکرده است.

راهکار سوم، «ارزش‌گذاری اقتصادی به ساخت‌وسازهای ایمن» است؛ طوری که صرفه اقتصادی سازنده و خریدار در رعایت ایمنی باشد؛ این موضوع با «افزایش عمر سازه‌ها»، «افزایش نفع مالی»، «حفظ جان و مال بهره‌برداران» و همچنین «حفظ و ارتقای سرمایه بهره‌برداران» به‌طور مستقیم در ارتباط است.

در این زمینه و برای اجرای این راهکار همچنین دو مکانیزم مهم و عملیاتی پیشنهاد می‌شود. اولین مکانیزم «استفاده از استاندارد ملی ارزیابی و رتبه‌بندی کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها» است؛ نمونه‌ای از این استاندارد در سال ۹۳ از سوی اداره کل استاندارد استان تهران تدوین شد که تاکنون در هیچ یک از پروژه‌های ساختمانی ملاک عمل قرار نگرفته است.

به دنبال الزامی شدن به کار‌گیری این استاندارد یا دستورالعمل‌های مشابه، «تغییر ارزش ساختمان‌سازی از شیک‌سازی و توجه صرف به نمای بیرونی به ساخت ساختمان‌های مقاوم، ایمن، با کیفیت و مطابق با اصول مهندسی» دومین ابزار پیشنهادی برای اجرای این راهکار است.

با این حال، «الزامی کردن بیمه تضمین کیفیت ساختمان» به‌عنوان مهم‌ترین، سریع‌ترین‌ و کاربردی‌ترین روش مدیریت ریسک پنهان در ساخت‌وسازهای جدید و به خصوص ساختمان‌های قدیمی و پرخطر، چهارمین راهکار عنوان شده در این پژوهش است.

این پژوهش همچنین «ایجاد تقاضا و مطالبه اجتماعی برای ساخت‌وساز ایمن» را شرط حرکت در مسیر کاهش ریسک پنهان اما قریب‌الوقوع حوادث غیرمترقبه برای حجم گسترده‌ای از ساختمان‌های پرخطر و به خصوص بلندمرتبه شهر تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور عنوان می‌کند. به این معنا که ساخت‌وساز ایمن و کاهش ضریب ریسک تخریب ساختمان‌ها در اثر حوادث پیش‌بینی‌نشده باید به یک مطالبه عمومی در جامعه تبدیل شود؛ نه‌تنها در میان مالکان‌ و بهره‌برداران بلکه عموم مردم ساکن در یک شهر نیز باید به این مساله حساسیت نشان داده و با مطالبه آن از سازندگان به نوعی در ایمن‌سازی شهر محل سکونت خود ایفای نقش کنند.

راهکار مکمل دوم، «افزایش نفوذ دانش مهندسی در سطح جامعه و افزایش اعتماد مردم به مهندسان» است؛ مسدود شدن مسیر ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه از طریق الزامی شدن ساخت بناها از سوی سازندگان متخصص و کوتاه شدن دست بسازوبفروش‌های بی‌صلاحیت از چرخه ساخت، مهم‌ترین الزام مورد تاکید در این راهکار محسوب می‌شود.

 

‌یک رویه غلط در حوادث ساختمانی 

در این پژوهش بیمه تضمین کیفیت را مهم‌ترین راهکار انتقال ریسک ناشی از خسارت‌های فاجعه‌آمیز ساختمانی در نتیجه بروز حوادث غیرمترقبه ‌عنوان می‌کند.

به اعتقاد وی و برخی دیگر از کارشناسان، هم‌اکنون یک رویه غلط موجب شده بسیاری از مالکان و بهره‌برداران ساختمانی به رغم اطلاع از خطرات پنهانی که در کمین ساختمان‌های محل زندگی، کار و انباشت سرمایه‌های آنها نشسته است، عملا اقدامی به منظور مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی این ساختمان‌ها انجام ندهند.

این رویه غلط که ریشه در غیبت بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها و جلوگیری از وقوع حوادث ناگوار ساختمانی با استفاده از ابزار بیمه دارد، به «تحمیل هزینه‌های ناشی از ریسک ناایمن‌سازی و عدم مقاومت سازه‌های پرخطر شهری به دولت و سایر نهادهای مسوول» در حکم «بیمه‌گر مجانی» در زمان بروز حوادث برمی‌گردد.

هم‌اکنون در غیاب نظام موثر بیمه‌ای برای الزام ساختمان‌ها به کیفی‌سازی و مقاوم‌سازی و توزیع ریسک ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه بین مالکان، بهره‌برداران و شرکت‌های بیمه‌گذار، عمده خسارت‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه همچون زلزله وآتش‌سوزی به دولت و نهادهای مسوول تحمیل می‌شود.

همین عامل موجب می‌شود نوعی «اطمینان خاطر کاذب» میان مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های پرخطر به خصوص ساختمان‌های عمومی از بابت وجود نوعی «بیمه گر مجانی»ایجاد شود و مالکان ‌و بهره‌برداران این ساختمان‌ها زحمت زیادی از بابت ایمن‌سازی و مقاوم‌سازی آنها نکشند.

این رویه غلط، سال‌های سال است که مانع از چاره‌اندیشی مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های پرخطر-به خصوص ساختمان‌های عمومی و مراکز پر رفت و آمد همچون برج‌های تجاری کهنه ساز- برای ایمن‌سازی ساختمان‌های تحت مالکیت یا بهره برداری آنان شده است و در مقابل هزینه‌های گزافی ناشی از ناایمن بودن این ساختمان‌ها در زمان وقوع حوادث غیرمترقبه به دولت و نهادهای مسوول و کل مجموعه شهری تحمیل شده است.

آتش‌سوزی و تخریب ساختمان پلاسکو تنها یک نمونه کوچک از تحمیل هزینه‌های سنگین مالی و جانی به شهر تهران بود؛ این درحالی است که نقص ایمنی ساختمان‌ها طی سال‌های گذشته تاکنون در کنار نبود نظام بهبود یافته بیمه‌ای برای الزام ساختمان‌ها به بیمه تضمین کیفیت و همچنین حاکمیت نوعی اطمینان خاطر کاذب مالکان به حمایت‌های دولتی، مهم‌ترین عوامل ایجاد هزینه‌ها و خسارت‌های جبران ناپذیرمالی و جانی ساختمانی طی سال‌ها و دهه‌های گذشته است.

این پژوهش تاکید می‌کند:الزامی شدن بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها مهم‌ترین ابزاری است که می‌تواند وضعیت نامطلوب موجود به لحاظ ناایمن بودن حجم وسیعی از ساخت‌وسازها و ساختمان‌های پرخطر شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و مجموعه‌های شهری را به مسیر درست هدایت کند.

الزامی شدن بیمه حوادث برای ساختمان‌های پرخطر شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و همچنین بیمه تضمین کیفیت در ساخت‌وسازهای جدید علاوه بر کاهش ریسک در این ساختمان‌ها برای کل مجموعه شهری نیز حائز اهمیت است.

براساس آمارهای اعلام شده از سوی مراجع رسمی هم اکنون حجم گسترده‌ای از ساختمان‌های پرخطر مشابه ساختمان پلاسکو در پایتخت و سایر کلان‌شهرها وجود دارد که بروز حوادث غیر مترقبه به خصوص آتش‌سوزی در آنها می‌تواند منجر به انتقال حریق به ساختمان‌های مجاور و حتی گسترش دامنه آن به چند محله شهری شود.

کارشناسان برای به حداقل رساندن ریسک وقوع حوادث غیرمترقبه در پلاسکوهای پنهان شهر تهران و سایر کلان‌شهرها الزامی شدن بیمه حوادث در بناهای کهنه ساز و بیمه تضمین کیفیت در ساخت‌وسازهای جدید را امری ضروری می‌دانند.



پیشنهاد مدیرساختمان

بیشترین جستجوها در مدیر ساختمان